Наглядачі за будинками й ремонти за свій рахунок – Як в Україні готують комунальну революцію – новини

25 січня Рада прийняла в першому читанні законопроєкт, який кардинально змінює схему обслуговування багатоквартирних будинків. У чому суть?

Про це пише “Страна.ua”.

Якщо закон приймуть у другому читанні і його підпише президент, то у кожного з будинків з’являться управителі, яких відберуть на конкурсі або просто нав’яжуть мешканцям.

При цьому тарифу на обслуговування будинку, який зараз встановлює місцева влада, вже не буде.

“Замість тарифу буде ціна, яку виставить переможець конкурсу. За задумом законодавців, в Україні має з’явитися ринок управителів, конкуренція, і, отже, ринкові ціни. Але може вийти так, що ринок послуг з управління у нас буде такий же як ринок газу – будинки просто роздадуть “своїм” компаніям, а ті виставлять цінники, які вважатимуть потрібними. У будь-якому випадку вони будуть вище за нинішні тарифи, які не змінювалися з 2017 року”, – говорить нам глава Союзу мешканців України Олександр Скубченко.

Ще один нюанс – ремонти. Ними управителі займатися не будуть – все за рахунок мешканців. За оцінками Скубченка, 70% житлового фонду в Україні потребує капремонту, у багатьох будинках ремонти не робили по кілька десятиліть.

“При цьому суми рекордні. Наприклад, ремонт хрущовки обійдеться приблизно в 5 млн гривень, панельного будинку – в 10 млн”, – зазначає Скубченко. Тобто, кожній родині доведеться викласти по 50-60 тисяч.

Розбиралися, як будуть жити українці в новій комунальній схемі.

Як ЖЕКи мінятимуть на управителів

“Страшилками” про управителів будинків, яких просто “поставлять” на багатоповерхівки місцева влада українців лякає вже давно.

Норма про управителів житлових будинків прописана в законі Про врегулювання окремих питань надання житлово-комунальних послуг (законопроєкт 2458). Його прийняли ще в 2020 році. У документі прописали дату “Ч”, коли саме управителі повинні зайти на будинки – до 1 травня 2021 року.

Новини за темою: Що робити, якщо ви незадоволені якістю комунальних послуг?

Але тоді терміни зірвалися, і все залишилося як є.

“Президент зірвав терміни підписання закону. Справа в тому, що в ньому, крім норм про управління житловими будинками, були прописані нові правила щодо комунальних послуг – введення абонплати, методика формування тарифів на опалення і воду, особливості підписання договорів з мешканцями та інше. Якби Зеленський підписав закон минулої зими, тут же злетіли б тарифи, і нові цінники на той момент постачальники послуг вже підготували. Зрозуміло, що в розпал опалювального сезону це могло б спровокувати тарифні майдани по всій країні. Тому, замість кінця грудня 2020 року, закон був підписаний тільки в травні 2021 року. Зрозуміло, що за термінами у відбір управителів вже нереально було вкластися. Так що новий закон в частині управління багатоповерхівками так і не запрацював”, – згадує Скубченко.

Але питання з управителями не зняли з порядку денного.

Наприкінці січня Рада прийняла за основу законопроєкт № 6103, який прописав нові терміни з відбору управителів – до 1 березня 2022 року, тобто, всього через місяць. На першому етапі керуючу компанію можуть вибирати мешканці. Але якщо вони не зможуть визначитися з формою управління своїм будинком до 1 травня цього року управителя їм призначить місцева влада. Терміни дуже стислі, тим більше, що потрібно ще встигнути створити ОСББ, які є далеко не скрізь.

Як зазначено в пояснювальній записці до проєкту, в Україні на 1 квітня 2021 року з 180 тисяч будинків ОСББ є тільки в 36 тисячах (тобто, в 20%). Але в 71 тисячі будинків вже є керуючі компанії (переважно, в новобудовах). Тобто ,”по старому” – і без ОСББ, і без управителів-живе близько 30% багатоповерхівок.

Тому експерти прогнозують, що більшість мешканців у відведені їм два місяці просто не вкладуться. І за фактом проводити конкурси на управителів і призначати їх на будинки будуть саме місцева влада.

“Але ринку управління житловими будинками в Україні фактично немає. Приватних управителів мало, в основному, в них “перекваліфіковуються” ЖЕКи. Та й питання щодо чесного відбору компаній на місцевих конкурсах можуть з’явитися, занадто велика корупційна складова. Тому є ризики, що виберуть “своїх” управителів”, – каже Скубченко.

“Потреби ринку – не менше 5 тисяч професійних управителів, на сьогодні в реєстрі 1300 сертифікованих фахівців, але реально працює не більше 900. Багато хто вже пішов з професії, вирішивши, що на даний момент працювати в цій сфері невигідно”, – зазначає Андрій Никончук, голова Асоціації професійних управителів нерухомістю.

Управителі та їхній цінник

У чому відмінність управителів і нової комунальної схеми від звичайних ЖЕКів і чому ними лякають українців?

За словами голови Асоціації професійних управителів нерухомістю Андрія Никончука, управління житловим будинком включає кілька складових – закупівлю електроенергії для площ загального користування, ліфтів, освітлення прибудинкової території, технічне обслуговування, прибирання, поточні ремонти.

“Управителі зможуть здійснювати ряд дій від імені мешканців. Наприклад, укладати договори на поставку води, електроенергії. Плюс – забезпечуватимуть послуги з обслуговування будинків. Але головне – це цінник на управління. Зараз обслуговування будинків та прибудинкової території йде за тарифами, які встановлює місцева влада. Ці тарифи не змінювалися в Україні з 2017 року, хоча ЖЕКи вже давно скаржаться, що розцінки занижені і не покривають витрат. Але, за новим законом, регульований тариф на обслуговування будинку зникає. І замість нього з’являється якась “ринкова ціна”. Тобто, управитель, який переможе на конкурсі, зможе виставляти такий прайс на свої послуги, який вважатиме за потрібне”, – говорить Скубченко.

За словами Андрія Никончука, тільки винагорода професійного керуючого має становити 25-30% від бюджету, яким він оперує (на закупівлю електроенергії, обслуговування та ін). Решта витрат – по ринку.

Але, як показує практика, ринки комунальних послуг в Україні працюють досить специфічно. Взяти наприклад, ринок електроенергії або газу. За електроенергію, якби держава не відмовилася від ПСО, українці платили б вже 5 – 5,5 гривень за кіловат – саме такий цінник зараз виставляють бізнесу. Щодо газу така сама історія – ринковий цінник пішов за 40 гривень за куб.

Новини за темою: Як зміниться життя українців при високих тарифах на ЖКГ

Притримувати цінники на обслуговування будинків влада навряд чи буде, тим більше, що Україна підписалася перед МВФ на повністю ринкові тарифи на газ для населення.

Тобто, вартість обслуговування будинків зростатиме, – прогнозує Скубченко. Як саме зміняться цінники, поки сказати складно. Експерти дають прогноз щодо подорожчання на 30-40%. Олег Попенко озвучив мінімальну планку – подорожчання на 12-15%. Але обіцяють підвищити якість обслуговування. Хоча це не точно.

“Давайте називати речі своїми іменами. Подивимося, як у нас будуть проходити конкурси. Підозрюю, що традиційно – з недопуском неугодних і підсудженням “своїм” компаніям. Тому не виключено, що після першого травня керувати вашим будинком буде все той же ЖЕК, але назветься управителем і буде брати замість 4 гривень за квадратний метр 14 гривень”, – каже Никончук.

Ремонти – за свій рахунок

Управителі будуть займатися ремонтами житлових будинків, але тільки якщо мешканці погодяться за це платити. “Взагалі поточні ремонти входять в коло обов’язків управителя. Але якщо мешканці затвердять кошторис ремонтів на нуль гривень, то він і відремонтує на цю суму”, – іронізує Никончук.

Але капітальні ремонти – поза зоною відповідальності управителів.

“Капітальні ремонти, які досить дорогі і тягнуть на мільйони гривень за один будинок, у нас взагалі не врегульовані. Ще на початку 2000-х була ідея запустити ремонтні фонди зі спецрежимом використання коштів. На них люди могли відраховувати внески на ремонти. Але нічого цього немає – ні фондів, ні державних гарантій збереження коштів. Хоча, наприклад, в Білорусі, Росії, Казахстані подібні фонди працюють. Люди перераховують гроші, є урядові програми з ремонтів, у відкритому доступі черговість претендентів на ремонти тощо”, – говорить Скубченко.

Також, за його словами, в ході зміни законодавства по ЖКГ “загубилися” пункти, які прописували, що будинки, які не ремонтувалися 40 років, повинні бути відремонтовані колишнім власником (балансоутримувачем).

“Тобто, виходить, що тепер капремонт – виключно головний біль мешканців. Житловий фонд в Україні дуже старий. Не менше 70% будинків потребують ремонтів, багато хто вже почав сипатися. Як українці будуть їх ремонтувати за свій рахунок – незрозуміло. Капремонт хрущовки – це приблизно 5 млн гривень, панельного будинку – 10 млн. Тобто, з кожної квартири це десятки тисяч гривень. Але як зібрати ці гроші, якщо люди не можуть комуналку оплатити? Хіба що доведеться брати кредити, але незрозуміло, чи зможуть люди їх повернути”, – говорить Скубченко.

Новини за темою: Нові податки на квартири, автомобілі та цигарки: Чого чекати українцям?

У середньостатистичній хрущовці – 80 квартир, тобто, 5 млн гривень – це по 62,5 тисяч з квартири. Мешканці панельки на 180 квартир повинні будуть скинутися по 55,5 тисяч.

“Всього в Україні потребує капітального ремонту більше 140 тисяч будинків. Повна реновація житлового багатоквартирного фонду коштує 200 доларів за квадрат, тобто, всього знадобиться 107 млрд доларів”, – додав експерт енергоринку і ЖКГ Олег Попенко.

На цей рік влада анонсувала програму “Велика термомодернізація”, яка передбачає утеплення 5 тисяч будинків. Це не капітальні ремонти, але все ж дозволить привести багатоповерхівки в більш-менш стерпний стан.

На цей рік з бюджету на термомодернізацію виділяти 50 млрд плюс очікується участь місцевої влади і кредитні кошти.

Державні кошти будуть виділятися на місця в якості довгострокових кредитів на 20 років під 5% річних. Повертати гроші будуть мешканці (можливо, не всю суму).

Під програму можуть потрапити будинки в містах з населенням від 40 тисяч осіб, але за умови, що місцева влада зможе забезпечити співфінансування в розмірі до 30% від вартості робіт (інші кошти – з держбюджету).

На місцях вже почали складати списки будинків – претендентів на утеплення.

“Тобто, українців хочуть підсадити, хоч і на пільгові, але кредити, які доведеться потім роками виплачувати”, – зазначає Скубченко.

Відзначимо, далеко не всі мешканці багатоповерхівок в захваті від такої перспективи. Плюс незрозуміло, за якими розцінками їх будуть утеплювати. За аналогією з “Великим будівництвом”, можна припустити, що прайси на термомодернізацію навряд чи будуть низькими.

“Утеплення – це не капремонт. Пофарбують фасад в яскраві кольори, поміняють вікна і двері, а що з трубами, каналізацією, перекриттями? У багатьох будинках буквально стіни руйнуються, який толк їх утеплювати. Але за свої гроші люди навряд чи зможуть провести капітальні ремонти. Вибити по кілька десятків тисяч гривень з кожної квартири, включаючи ті, де живуть пенсіонери і малозабезпечені просто нереально”, – нарікає киянин Микола, який живе в старому будинку в одному зі спальних районів столиці.

“Потрібна не просто термомодернізація, а комплексний підхід. Необхідно провести технічне обстеження всього житлового фонду, щоб зрозуміти в якому він стані, і які будинки вимагають капремонту зараз, а які умовно через рік. Робити це треба в комплексі з модернізацією теплового блоку і заміною мереж. Тоді буде результат”, – підсумував Попенко.

Людмила Ксьонз