Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры в новостройке

На строительном рынке Украины  наперегонки стремительно объявляют о новых жилых комплексах, билборды гласят о скидках, а менеджеры  отдела продаж вещают, что у них на 100% законная стройка. Инвестиции привлекаются еще на этапе разработки котлована, когда цены за квадратный метр минимальные. Основатель крупнейшей онлайн-платформы новостроек https://www.bild.ua/ Виталий Котенко рассказывает, какие документы можно и нужно проверить при покупке квартиры в новостройке Украины.

Список документов при покупке квартиры от застройщика на этапе строительства

«Инвестиция в недвижимость на этапе строительства — это риск, но его можно минимизировать, проверив законность возведения объекта, — говорит эксперт. — Для этого обязательно изучают документацию, представленную в отделе продаж». В перечне документов, которые советует проверить Виталий Котенко, значатся:

• разрешение на строительство (для категории последствий СС2, СС3) или декларация о начале строительных работ (для категории последствий СС1). Эти документы оформляются в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) и регистрируются в реестре. Документ, который продемонстрируют в отделе продаж, следует проверить в базе ГАСИ, чтобы исключить вероятность того, что разрешение или декларация аннулированы;
• право собственности на землю, договор суперфиция или аренды. У заказчика строительства должны быть права на выполнение строительных работ на конкретном участке. Земля может находиться в собственности, либо оформлена по договору суперфиция, либо в аренде. Важно, чтобы сроки договоров превышали или соответствовали дате окончания строительства;
• целевое и функциональное назначение земельного участка под застройку. Если участок предусматривает, например, строительство торговых зданий, перед стартом продаж целевое назначение должно быть изменено и согласовано с органами местной исполнительной власти. Возведение многоквартирного дома можно выполнять исключительно на земельном участке с целевым назначением — под жилую застройку;
• технические условия на подключение к коммуникациям. Эти документы при покупке новостройки гарантируют подключение к газо-, водоснабжению, системам водоотведения и электричеству. Также застройщик оформляет подключение к кабельному телевидению, скоростному интернет-соединению;
• договор инвестора. Он регламентирует взаимоотношения инвестора и заказчика, а также содержит сроки окончания строительства, механизмы расторжения сделки и возврата средств.

Особенности проверки документов сданного в эксплуатацию дома

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме — минимальный риск для инвестора. Но и в этом случае существует перечень документов, которые необходимо изучить перед подписанием договора.

Виталий Котенко напоминает, что готовность дома к проживанию подтверждает сертификат о принятии в эксплуатацию или декларация о готовности объекта строительства от ГАСИ.  «Застройщиком должны быть выполнены все работы, предусмотренные проектной документацией, государственными стандартами, строительными нормами и правилами, а также смонтировано и опробовано оборудование — это прописано в Постановлении КМУ от 8 сентября 2015 № 750», — рассказывает эксперт.

Виды документов, которые подтверждают готовность дома, секции или очереди, отличаются в зависимости от категории последствий:

• декларация о готовности объекта строительства СС1;
• сертификат о принятии в эксплуатацию для категории последствий СС2 и СС3.

«При покупке квартиры в готовой новостройке этот документ должны предоставить для ознакомления в отделе продаж застройщика, — уточнил Виталий Котенко. — Без него невозможно оформить право собственности на квартиру, что, в конечном счете, считается основой договора инвестора».

Кроме того, сертификат о принятии в эксплуатацию или декларация о готовности объекта строительства дает возможность присоединиться к газо-, водоснабжению, водоотведению и электричеству. Для сданного в эксплуатацию дома техусловия на подключение к городским коммуникациям должны быть оформлены в полном объеме, включая кабельное телевидение и скоростной Интернет.

После подписания договора процесс передачи готовой квартиры покупателю регламентируется актом приема-передачи. Инвестор оценивает качество строительных работ и принимает жилье в эксплуатацию. Иногда при таком осмотре перед подписанием владелец квартиры может выявить недочеты строительных работ и требовать их устранения. После оформления документа любые претензии к застройщику по качеству работ беспочвенны, поскольку покупатель принял квартиру в эксплуатацию.

«Проверка вышеуказанных документов при покупке квартиры в новостройке позволяет подтвердить соблюдение застройщиком государственных норм и минимизирует риск инвестирования в первичную недвижимость», — уточнил эксперт. Виталий уверен, что репутация строительной компании и законность возведения ЖК являются единственной гарантией покупателя, которая защищает его от долгостроев и проблемных строек.

«Наша платформа Bild.ua собрала единственную базу новостроек страны с индексами надежности, —  рассказал о новом проекте Виталий Котенко. — Подробная экспертиза каждого ЖК позволила ранжировать их и отделить законные проекты от рискованных. Новостройки с большим индексом — выше 195 из 220, успешно прошли экспертизу и обозначены зеленым щитом, а самые проблемные проекты красным. Оранжевые щиты означают, что у ЖК средняя оценка надежности и к новостройке еще есть вопросы. Высокий индекс на нашем сайте — ваша персональная гарантия на успешный проект и получение недвижимости в будущем».